Sidan under uppdatering!

Inte helt i kronologisk ordning, litet "råddig"  men alla länkar borde nu fungera! 

 Obs! Nedan har inte publicerats i Hufvudstadsbladet eller tidningen Västra Nyland!

Bakgrund - Vad är en källare?  

Några telefonbilder, De två sista bilderna visar hur pulver eller sporer tränger in genom väggen, som vid alla mätningar har en hög fukthalt. Antagligen inget farligt förutsatt att man inte andas in "vad det nu är". Den bortre väggen är nu reparerad och borde vara bra 2-3 år framåt. Sovrum?

Visst är det trivialt, men den stora frågan då det gäller Lantmannagårdens bolagsordning är: Vad är en källare? Enligt bolagsordningen finns 2 olika källartyper, källare i samband med en affärslokal, vederlagskoefficient 0,5 eller övriga källare, vederlagskoefficient 0,25. Ganska enkelt egentligen!

Enligt bolagsordningen består min bostad av 4r+k+b+kä 97+51 m2 (51 m2 källare)!

Kanske jag bör meddela att då jag köpte min radhuslägenhet för några år sedan angavs det klart i disponentintyget att för källarens del gäller vederlagskoefficient 0,25. Även förmedlare, tidigare ägare och viktigast dåvarande disponent intygade detsamma. Även bolagsordningen ansågs av alla att vara helt klar på denna punkt. Problemet nu? Vet inte, men tydligen finns det!! Dessutom finns det i radhuset även 2 andra källare ägare med motsvarande disponentintyg (olika disponenter) och samma innehåll!

2013-03-06 Här börjar problemen även om vi var omedvetna om det då!

6 mars 2013 hade vi styrelsemöte, det sista för min räkning,  hemma hos mig (Karl-Johan Österman). Litet speciellt var det att då budget och vederlag diskuterades var endast Jonas Taipale och jag på plats från styrelsen. Vivika Elgh var även på mötet men endast några minuter på grund av ett kulturellt möte i Hangö. På mötet tar även vår disponent första gången officiellt upp frågan om vederlaget för radhusets källare. Enligt disponenten skulle vederlaget sänkas med 50%  alltså från 0,80/m2 till 1,60 och därmed höjas med 100%. Litet kryptiskt kanske? Även för Jonas Taipale  kom denna fråga helt plötsligt och ingen godkände förslaget. Förövrigt löpte styrelsemötet helt normalt!

Här hoppar jag till oktober 2013, egna regler

23 oktober 2013 begärde jag att få en kopia av protokollet för styrelsemötet 2013-03-06. Följande dag, 24.10.2013, fick jag svar av styrelseordföranden Ray Lindberg. Tyvärr finns det regler för hur styrelseprotokoll får ges ut (även om jag var 50% av deltagarna på styrelsemötet!). Ray bekräftar i samma E-mail att i mötesprotokollet har noterats att styrelsen inte godkände disponenten Ann-Mari Janssons förslag angående radhusets källare. Det var det jag ville kontrollera så allt är OK!

Här hoppar jag till maj 2014, vad är sant?

Efter 7 månaders väntan får jag protokollet från mötet 2013-03-06, Beslutet, som  Ray Lindberg bekräftat att är noterat i protokollet, saknas. Styrelsemedlemmen Vivika Elgh har nu även deltagit i hela mötet. Frågan är om protokollet har skrivits om efter det att  Ray Lindberg läst det. Det skulle vara naturligt med tanke på följande stycke. Eller hemsk tanke, har Styrelseordförande  Ray Lindberg ljugit för mig? Nu har protokollet i alla fall korrigerats i enlighet med Rays och min åsikt.

Tillbaka till april 2013, Är vi i Nord Korea?

Efter bolagsstämman 2013 sände disponenten till oss i radhuset en vederlagsräkning, som går emot styrelsemötets beslut. Vårt vederlag steg delvis utan bolagsstämmobeslut med 100%. Vi godkände inte disponentens beslut, jag meddelade min närmaste granne att det var ett misstag, som skall korrigeras fortast. Jag hade ju själv deltagit i styrelsemötet som inte godkände disponentens förslag. 7 maj 2013 erhöll jag Disponentens E-mail där hon meddelar att hon kontaktat 2 jurister, 1 anonym för mig samt vanhempi lakimies OTM Kristel Pynnönen från Kiinteistöliitto som anser att det höjda vederlaget är korrekt även om bolagsordningen inte känner till ett dyligt vederlag. Citat "Jos vastikeperuste ei ilmene yhtiöjärjestysmääräyksestä, on määräys lainvastainen ja mitätön".skrev vanhempi lakimies OTM Kristel Pynnönen i det skriftliga utlåtande några månader senare! Nu vet jag inte vad jag skall göra mera" skrev disponenten Ann-Mari Jansson och visst ville jag hjälpa.

Jag kontaktade bolagets revisor Lars-Ove Backman 13 maj 2013 och fick svar nästan omgående. Bolagsordningen bör skrivas om så att alla kombinationer bostad-affärslägenhet-källare och så vidare finns specificerat. Tills det bör vederlaget vara som före förhöjningen. Enkelt och klar, jag sände en kopia av Lars-Ove Backmans brev till styrelsemedlemmarna, disponenten hade redan erhållit detsamma. Styrelsens svar "det finns andra åsikter" och lämnade revisorns utlåtande utan åtgärder. Revisorn är anställd av bolagsstämman för att övervaka styrelsen. Att sedan styrelsen nonchalerar revisorns utlåtande är nog mer än skandal! Skulle styrelsen ha godkänt revisorns meddelande skulle hela affären vara över, men så blev det inte. Alldeles speciellt är att vår disponent Ann-Mari Jansson meddelat vår revisor att Fastighetsförbunder och en anonym jurist från Andelsbanken Raseborg ansett att vederlaget enligt senaste tolkning bör vara 0,5. Disponent Ann-Mari Jansson har senare meddelat att Fastighetsförbundet aldrig ansett att 0,5 är det korrekta, Att den anonyma juristen vid Andelsbanken Raseborg kommit till resultatet 0,5 är inte troligt då bolagsordningen endast anger alternativen 0,25 och 1,00 då det gäller bostader. REVISORN HAR ALLTSÅ FÅTT AV DISPONENT OCH STYRELSE LÖGNAKTIGT BESKED! Det lögnaktiga påståendet har inte påverkat revisorns åsikt!

Styrelseordföranden Ray Lindberg meddelar mig att den nya styrelsen skulle behandla saken. Så sker 5 juni 2013, men tyvärr kunde  Ray Lindberg av oklar anledning inte meddela oss styrelsens beslut. Efter över 1 månaders väntan meddelade disponenten Ann-Mari Jansson 11.07.2013 att jag (vi) åtminstone tillfälligt förlorat. "Styrelsen kunde ha gjort ett annorlunda beslut, men såhär blev det även om beslutet inte är slutgiltigt".  Enligt samma E-mail har styrelsen godkänt juristernas muntliga uttalande fullt vederlag eller (3,20). 

Men nu det mystiska, enligt  styrelseprotokollet från 5 juni 2013 lyder texten "Lägenheterna D41-D43 skulle enligt senaste tolkning (kontroll med jurist vid Andelsbanken Raseborg och Fastighetsförbundet) betala vanligt vederlag 3,20/m2 + källare 0,80/m2. Alltså precis enligt bolagsordningen. Trots utlåtande betalar vi fortfarande enligt 1,60! Senare, datum saknas, har disponent Ann-Mari Jansson tillagt med penna "muntligt" och ändrat 0,80 till 1,60!. Enligt samma protokoll har styrelsen inte gjort något vederlagsbeslut!

Här hoppar jag till Bolagsstämman 16.06.2014

På bolagsstämman undrade jag hur Fastighetsförbundet kan ha så olika åsikter angående radhusets källarvederlag:  koefficient 0,25  0,50 och 1,00. Disponent Ann-Mari Jansson meddelade att Fastighetsförbundet inte angett  koefficient 0,50 i sina utlåtande.  Tydligen har korrigeringen till 1,60 varit ett "misstag" och 0,80  det korrekta? Fråga jurister (och disponenter) svaren blir intressanta. Men varför skriva ett styrelseprotokoll som inte stämmer med verkligheten?

Domstolsbeslut, nej absolut inte!

I oktober 2013 beslöt jag att något måste göras. Vi hade nu betalat ett felaktigt vederlag i ca 6 månader. Jag beslöt att helt enkelt låta en domstol tolka vår bolagsordning. Kontaktade FOLKSAM, som meddelade att min hemförsäkring täcker största delen av kostnaderna. Folksams jurist ville att jag skulle sända in följande dokument, som jag har rätt till enligt aktiebolagslagen. Styrelseprotokoll AOYL7:6.2§ samt bolagsstämma protokoll AOYL 6:23.4§.

1. Kopia av styrelsemötets protokoll angående beslut att ändra grunderna för vederlaget då det gäller radhusets källare
2. Kopia av bolagsstämmans protokoll angående beslut att ändra grunderna för vederlaget då det gäller radhusets källare
3 Kopia av styrelsens meddelande  (till mig) angående förändring av grunderna för vederlaget och den höjning av bolagsvederlaget förändringen medför då det gäller Museigatan 2 D 41.

Tyvärr, nu gjorde jag ett ordentligt misstag! Jag lät Styrelseordförande  Ray Lindberg förstå vad jag behövde protokollen till och då blev det stopp! 24.10.2013 får jag besked att dokumenten jag begärt finns men....

"Angående leverans av dokument, så kan vi tyvärr inte ge ut något idag ännu. Vi måste vänta på att vi har utlåtande från Kiinteistöliitto först och sedan samlar vi ihop all tillgänglig information som berör ämnet. Det finns också skilda bestämmelser över hur man får ge ut styrelsedokument, så det är inte något man bara kopierar upp och delar ut. Hur som helst är det ju också bäst för dig att ha allt tillhanda sedan på en gång om du skall berätta vidare om saken" Slutsats: det är bättre för mig att styrelsen inte följer Finlands lag och i detta fall Bostadsaktiebolagslagen!!! Folksam har alltså begärt 3 dokument, men måste vänta på ett fjärde som Folksam inte beställt!

Jag meddelade att jag vidare sänder meddelandet till Folksams jurist, som begärt dokumenten.  Ray Lindberga svar kom som en bumerang "Nå, skulle vara trevligt om du inte hotade med juristen för varje svar jag vänligen försöker ge"?  Ray Lindberg har även känt sig hotat då jag meddelat att brevväxlingen som E-mail även läses av andra än mottagaren (K-J). I allmänhet anses det korrekt att meddela om tredje part även läser personliga  brev.

Bolagsstyrelsen lyckades alltså avvärja ett domstolsbeslut angående tolkningen av Bolagsordningen, som jag skulle ha bekostat. Ray har flera gånger skrivit "vi har behandlat frågan väldigt ingående och helt enligt alla regler o.s.v.". Kanske det ändå finns ett skelett i garderoben eller kanske domstolsbeslutet även gett kommentaren "det finns andra åsikter". Något styrelsebeslut angående Folksams begäran finns inte angivet i styrelseprotokollen.

Jag hoppar igen, denna gång till april 2015

Jag är nog ganska frusterad på hela denna "soppa" som styrelseordförande  Ray Lindberg kallar den. Folksam väntar fortfarande efter över 500 dagar (25.04.2015) på begärda kopior, därtill har jag begärt kopior av de styrelseprotokoll som beröra radhusets källare under perioden 1.1.2014 - 15.06.2014. På dessa har jag väntat över 300 dagar. Enligt Bostadsaktiebolagslagen har jag rätt att få dokumenten ovan.

Här börjar otrevligheterna och de fortsätter tyvärr!

Folksams jurist har nu väntat i 531 dagar på 3 stycken dokument som de enligt Ray Lindbergs löfte skall få. Också på styrelseprotokollen 1.1.2014 - 15.06.2014, som berör radhusets källare har jag nu väntat i 315 dagar. Jag tycker själv att jag haft ett fantastiskt tålamod, men nu är det slut. Jag meddelar disponent Ann-Mari Jansson att jag inom 10 dagar gör en polisanmälan om jag inte får dokumenten. Mitt brev och förtydligande till vår disponenten 7.4.2015  gav mig styrelseprotokoll nr 2/2014. De övriga saknas fortfarande. Får tydligen ta till litet hårdare metoder, men väntar någon vecka enligt orsak som framkommer senare

Styrelsebeslut att förbjuda disponenten att följa lagen!

Jag var nog chockad på bolagsstämman 16.06.2014 då vår disponent Ann-Mari Jansson berättade att det var styrelsens beslut att hon inte fick ge ut de dokument jag begärt och har rätt till enligt bostadsaktiebolagslagen! Jag tappade nog helt koncentrationen. Kan detta faktiskt vara möjligt? Senare har det visat sig att beslutet att förbjuda disponent  Ann-Mari Jansson att ge ut de dokument Folksam begärt inte har protokollförts! Kanske beslutet ändå gjorts då de närvarade styrelsemedlemmarna inte protesterade!

LÖGNER

Det har nu visat sig (juli 2015) att de dokument Folksam begärt och styrelseordförande Ray bekräftat att finns och lovat att FOLKSAM skall få INTE FINNS och har aldrig funnits!  Har faktiskt styrelsen i vårt bolag förbjudit vår Disponent att ge ut dokument som inte finns???? Varför ge Folksams jurist helt felaktiga uppgifter? Det känns inte trevligt att efter nästan 2 års väntan meddela Folksam, tyvärr de dokument som Bostads AB  Lantmannagården i flera repriser lovat att ge ut har aldrig funnits!

Återgår till tiden November 2013

11.11.2013 började jag bli desperat. Kontaktade via advokat Klas Weckman juris doktor Johan Bärlund, professor i privat juridik vid Helsingfors Universitet, med domar rättigheter. Johan Bärlunds svar var samma som revisor Lars-Ove Backmans, litet mera mångordigt bara. Bolagsordningen är klar och vederlags koefficienten bör vara 0,25. Styrelsen erhöll Johan Bärlunds utlåtande, men ansåg att det inte vara värt att notera i protokollen. Antagligen anser sig styrelseordförande Ray Lindberg ha betydligt högre juridisk kompetens än en juris doktor!

Johan Bärlunds utlåtande hittar du här!  

Visst blev jag glad, när jag erhöll professor Johan Bärlunds utlåtande, samma åsikt som vår revisor och en mängd andra förståsigpåare. Nu skall väl såväl disponent som styrelsen godkänna utlåtandet?
Men nej, styrelsens svar "det finns andra åsikter" så utlåtandet hade ingen betydelse!

Januari 2014, något måste göras POLISANMÄLAN!

10.1.2014 Vi har nu betalat ett olagligt vederlag i 8 månader. Alla skriftliga utlåtanden av jurister och lagkloka är eniga om att den olagliga delen av vårt vederlag bör returneras. Jag är desperat och då jag nu har Andelsbanken Raseborgs jurists, Fastighetsförbundets jurists, revisor Lars-Ove Backmans, Advokat Klas Weckmans och Juris doktor Johan Bärlunds samstämmiga utlåtanden meddelar jag styrelsen att jag inom några dagar begär att polisen undersöker om brott begåtts. 2 dagar senare har vi de felaktiga vederlagen på våra bankkonton. Även de här besluten, att ändra vederlagen och återbetalning har gjorts utan att det protokollförts!

Jag erhöll ett vänligt brev från styrelseordföranden  Ray Lindberg.  Ray Lindberg meddelade att för hans del var hela denna "soppa", som han kallade den, avslutad, vilket naturligtvis gladde mig. Det var riktigt skönt att inte fundera på källare under ett flertal månader! Tyvärr stämde inte det uttalandet heller, men mera om det i följande stycken!

Fastighetsförbundet ger ett utlåtande!!

Fastighetsförbundets utlåtande 26.03.2014

Utdrag från Fastighetsförbundets utlåtande: ”Korostettakkon kuitenkin, että taloyhtiön vastikepykälä on erittäin tulkinnanvarainen ja lopullinen tulkinta tässä yksittäistapauksessa ratkaistaan viime kädessä tuomioistuimessa." Här följer disponent Ann-Mari Jansson skriftliga  sammandrag  till Bolagsstämman.   ”Från fastighetsförbunds utlåtande framgår att vederlaget för nämnda källare m2 borde vara 1,0 x bostadsvederlag eftersom inget nämns i bolagsordningen”. Här bör kanske betonas att det i framtiden vore bra om åtminstone någon i styrelsen även behärskar finska. Disponent Ann-Mari Janssons författade bolagsordning är oklar till många delar. Men varför önskade styrelseordförandena Ray Lindberg och Jonas Taipale föra tvisten till Tingsrätten? Enligt styrelseordförande Jonas Taipale handlare tvisten om 40 euro per månad. Skulle det inte ha varit enklare och billigare att göra en ny och klar Bolagsordning. Litet biologi   Svenskt namn: Ullhands krabba  Vetenskapligt namn:Eriocheir sinensis   Familj: Eriocheir  Ordning; Tiofotade kräftdjur Förekommer sparsamt i södra Finland. Några enstaka krabbor och fångats i Uleåborgstrakten

Om du orkar läsa igenom  Fastighetsförbundets utlåtande märker du att det inte på något ställa sägs klart att vederlagskoefficienten bör vara 1.

I utlåtandet anges 4 gånger att om styrelsen vill ha ett korrekt utlåtande bör en domstol behandla frågan. Även D41:s ägare kan föra saken till domstol för att få ett korrekt slutgiltigt beslut.

A. Enligt fastighetsförbundets utlåtande gäller att om bolagsstämman 2014 anser att vederlagskoefficienten bör vara 0,25 så får källarna i radhuset inte användas som sovrum eller dylikt. Eller omvänt. Om källarna endast får användas som ”källare” bör vederlaget vara 0,25. Revisor Lars-Ove Backman har meddelat styrelsen att våra källare på grund av brandskyddsbestämmelser inte får användas som vanligt bostadsrum. Även rumshöjden och saknande av fönster bevisar att Lars-Ove Backman har rätt. Ganska enkelt att tolka Fastighetsförbundets åsikt, tyvärr inte för disponent och styrelse.

B. Styrelsen har meddelat Fastighetsförbundet att vi i radhuset för källardelen betalat vanligt vederlag (1,0) som för bostadsrum fr.o.m. april 2013 till juni 2014. Vi har alltså enligt styrelsen betalat utan att protestera. Det stämmer inte för hela perioden betalade vi enligt koefficient 0,25. I och med att styrelsen har gett Fastighetsförbundet felaktiga uppgifter, kanske också andra, kan inte Fastighetsförbundet ge ett korrekt svar. Tingsrätten har tydligen märkt detsamma och nämner inte hela utlåtandet i sitt sammandrag litet senare.

Juris doktor Johan Bärlunds kommentar. Jag är förundrad över Kiinteistöliittos utlåtande men "Eftersom styrelsen föreslår ett nedsatt vederlag för källarutrymmet, medger den ju att det inte är fråga om bostadsutrymmen. Och då är det ju enbart den bestämmelse i bolagsordningen som föreskriver vederlaget 0,25 x bostadsvederlaget som kan bli aktuellt att tillämpas, eftersom ordalydelsen även passar in på de fall då källarutrymmet är anknutet till en bostad".

Min kommentar:, Bolagsstyrelsen och senare även bolagsstämman har alltså godkänt 0,25 genom att rösta på 0,50. Juridik är ibland riktigt roligt, hoppas att styrelsen är av samma åsikt!

Styrelsen lyckas komprimera 8 A4 sidor till några rader på svenska. Styrelsen kommer med ett eget kompromiss förslag, källarna i radhuset är varken källare eller bostadsutrymmen. Inte äns Kiinteistöliitto kom på denna finurliga tolkning som inte heller bolagsordningen känner! Citat "Jos vastikeperuste ei ilmene yhtiöjärjestysmääräyksestä, on määräys lainvastainen ja mitätön"! Följande citat "Yhtiökokous ei voi lähtökohtaisesti päättää vastikkeiden jakautumisesta osakkeenomistajien kesken muuten kuin noudattaen yhtiöjärjestyksen mukaisia maksuperusteita". 

EXPERTER FINNS DET GOTT OM - KANSKE?

Styrelsen har beslutat att inte godkänna Andelsbanken Raseborgs ( OP Raseborg) jurists muntliga (?) utlåtande,  att inte godkänna revisors Lars-Ove Backmans skriftliga utlåtande, att inte godkänna Professor, juris doktor Johan Bärlunds skriftliga utlåtande, att inte godkänna Fastighetsförbundets muntliga (?) uttalande och att inte godkänna för dyra pengar inskaffat skriftligt utlåtande från Kiinteistöliitto!

Citat från Styrelseordförande Ray Lindbergs brev 19.12.2013 "vi är inte experter i den här frågan inom styrelsen och vi måste således ty oss till utomstående experter och vi måste kunna lita på vad de säger"!

Styrelsen litar inte på utomstående experter, erkänner att den egna kunskapen inte räcker, så vad göra?

Deltagarna i BOLAGSTÄMMAN16.06.2014 får 3 alternativ att analysera bolagsordningen och bostadsaktiebolagslagen! På 10 minuter är resultatet klart. Minoriteten betalar mera och därmed betalar majoriteten mindre! Garanterat inte korrekt enligt bolagsordningen och helt fel enligt bostadsaktiebolagslagen! "Yhtiökokous ei voi lähtökohtaisesti päättää vastikkeiden jakautumisesta osakkeenomistajien kesken muuten kuin noudattaen yhtiöjärjestyksen mukaisia maksuperusteita"

Bolagsstämman 16.06.2014, sammandrag.

Bolagsstämman godkände styrelsens förslag. Här gick mycket fel, en bolagsstämma kan inte rösta om olika alternativ då det gäller vederlagen enligt Bostadsaktiebolags lagen, bolagsstämman kan inte ändra grunderna för vederlag utan att bolagsordningen förnyas, bolagsstämman kan inte höja grunderna för vederlag utan att respektive aktieägare godkänner det, det får inte finnas mera röster än det finns deltagare + fullmakter. Många frågade på mötet om faktiskt allt nu går rätt till, men fick ett lugnande svar av vår Disponent Ann-Mari Jansson. Bolagsstämman har rätt att göra till och med olagliga beslut, men om styrelsen sedan verkställer dem gör sig styrelsen skyldiga till brott. 

Vi fortsätter, protokoll, Folksam ....

Kommentar 19.04.2015. Jag har nu efter nästan ett års väntan erhållit de styrelseprotokoll som berör "källarna". Även protokollet från Bolagsstämman 2014 erhöll jag med 4 veckors försening.  

1. Mitt meddelande till styrelsen för Bostads AB Lantmannagården i Ekenäs 2014-07-27

   Bolagsstämman beslöt 16.06.2014 att vederlaget för radhusets källare beräknas enligt koefficient 0,50. Enligt bolagsordningen förekommer inte ett dylikt vederlag, varför enligt Kiinteistöliitto beslutet är ogiltigt. Professor jur. dr Johan Bärlund är på samma linje och anser att bolagsstämman rent juridiskt har beslutat att grunden för vederlaget då det gäller radhusets källare är såsom tidigare eller 0,25.

   Styrelsens svar var litet förvånande, då ur svaret framkommer att styrelsen inte kan ändra på styrelsebeslut eller Bolagsstämmobeslut

Nu kunde en ansvarsfull styrelse och disponent ha förhindrat en kostsam rättegång

Styrelsens enda "bevis" Fastighetsförbundets oklara utlåtande har redan en domare förkastat. Det gjorde även domaren i Tingsrätten litet senare!

Jag hade vår revisor Lars-Ove Backmans klara besked, Johan Bärlunds klara besked, enligt styrelseprotokoll även juristen vid Raseborgs Andelsbank och Fastighetsförbundets åsikt. Bostadsaktiebolagslagen, relativt ny från 2010 har ett enkelt och klart språk, därtill finns det en massa anvisningar från såväl Justitieministeriet, Fastighetsförbundet, Disponentcentralen o.s.v. Antagligen har styrelsen och disponenten inte haft intresse att fördjupa sig i problematiken, som endast styrelsen och disponenten anser att finns!

Eller som min jurist skrev efter att ha gått igenom hela korrespondensen mellan mig och styrelsen: normalt kontaktar jag motparten för att försöka hitta en förlikningsväg. Denna gång anser jag att det är onödigt!